Νικόπουλος Χρίστος, Πολιτικός Μηχανικός,Γραφ "Τεχνοδιάσταση"-Ενεργειακός Επιθεωρητής-Πιστ Εκτιμητής

Τετάρτη 11 Σεπτεμβρίου 2019

Κτηματολόγιο: Πότε και πώς οι ιδιοκτησίες χάνουν την αρτιότητα και το δικαίωμα δόμησης - Χρήσιμη Ενημέρωση & Συμβουλές

Κτηματολόγιο: Πότε και πώς οι ιδιοκτησίες χάνουν την αρτιότητα και το δικαίωμα δόμησης - Χρήσιμη Ενημέρωση & Συμβουλές

Καθώς "τρέχουν" οι προθεσμίες για "Δηλώσεις Κτηματολογίου" σε διάφορες περιοχές της Χώρας και με αφορμή αυτό,χρήσιμο είναι να ενημερώνονται οι ιδιοκτήτες για διάφορα ζητήματα ακινήτων και με την ευκαιρία για τις προσφερόμενες διάφορες "Υπηρεσίες Ακινήτων"., του Γραφείου μας.Γι αυτό κατά καιρούς δημοσιεύουμε χρήσιμα σχετικά άρθρα.Παρακάτω ακολουθεί ενημερωτικό άρθρο για το τι είναι κατάτμηση γεωτεμαχίου και τα προβλήματα αρτιότητας στην δόμηση που δημιουργούνται.

==============================================================================

Το θέμα της μη νόμιμης κατάτμησης αναδεικνύεται σε μεγάλο βαθμό και με τη διαδικασία δήλωσης των ακινήτων στο κτηματολόγιο.

Ετσι πολλοί ιδιοκτήτες «πέφτουν» από τα σύννεφα όταν διαπιστώνουν ότι η έκταση τους δεν είναι αυτόνομη, αλλά οι ίδιοι είναι εξ αδιαιρέτου ιδιοκτήτες ενός μεγαλύτερου ακινήτου, που απλώς έχουν την αποκλειστική χρήση ενός συγκεκριμένου τμήματος γης.

Στην Ελλάδα, λόγω ιστορικών παραδόσεων, υπάρχει κατακερματισμός της ιδιοκτησίας, με αποτέλεσμα να συναντάται το φαινόμενο μικρής έκτασης ακινήτων να ανήκουν σε πολλούς ιδιοκτήτες. Η κατάτμηση ακινήτου, δηλαδή ο τεμαχισμός ενός ακινήτου σε μικρότερα τμήματα και η μεταβίβασή του σε τρίτα πρόσωπα, αποτελεί συνηθισμένη πρακτική στην ελληνική πραγματικότητα, παρ’ όλο την ψήφιση διαχρονικά σχετικών νόμων που απαγορεύουν την κατάτμηση της αγροτικής ιδιοκτησίας με προφανή στόχο την επωφελέστερη γεωργική εκμετάλλευση αυτής. Ετσι υπάρχουν πολλές περιπτώσεις, που η κατάτμηση δεν έγινε με νόμιμο τρόπο και προκύπτουν πολλά νομικά και πολεοδομικά ζητήματα. .

Τι είναι η κατάτμηση;

Ως κατάτμηση ακινήτου, ορίζεται εκείνη η διαδικασία κατά την οποία ο κύριος ή οι συγκύριοι ακινήτου αποσπούν από το ακίνητό τους τμήμα διαιρετό και το μεταβιβάζουν σε τρίτο. Με τον τρόπο αυτό παύει η συνέχεια της γης τους και καταργείται τόσο ο χαρακτηρισμός του «ενιαίου», όσο και ο αυτοτελής χαρακτήρας του ακινήτου τους.

Το χωράφι μου το «έκοψε» ο δρόμος και χωρίστηκε σε δύο τμήματα. Ισχύει αυτή η κατάτμηση;

Σύμφωνα με νομοθετικό διάταγμα του 1923 απαγορεύονταν να δημιουργούμε δρόμους και να «κόβουμε» τα χωράφια μας. Έτσι όσοι δρόμοι δημιουργήθηκαν για την μεταφορά αγροτικών προϊόντων και προϋπάρχουν του 1923 θεωρούνται κοινόχρηστοι, ενώ αντίθετα όσοι δρόμοι δημιουργήθηκαν μετά το 1923 με ιδιωτική πρωτοβουλία θεωρούνται ιδιωτικοί.

Ομως πλήθος δρόμων σχηματίστηκαν τις δεκαετίες του 1960 και 1970 και για την επίλυση αυτού του ζητήματος υπήρξε νόμος, που αναγνωρίζει τις ιδιωτικές οδούς που σχηματίστηκαν μέχρι το 1977 προς εξυπηρέτηση των παρακείμενων αγροτεμαχίων. Μέσω λοιπόν της «εξομοίωσης» των παρανόμως δημιουργηθέντων ιδιωτικών οδών με «αγροτικές» (που εξαιρούνται της απαγόρευσης) τα αγροτεμάχια που κατατμήθηκαν από την διάνοιξη της οδού με τον συγκεκριμένο τρόπο, θεωρούνται αυτοτελή και μεταβιβάζονται περαιτέρω χωρίς πρόβλημα.

Τι γίνεται στην περίπτωση που ο δρόμος σχεδιάστηκε, αλλά δεν έχει υλοποιηθεί; Ισχύει η κατάτμηση και μπορούν να πουληθούν ξεχωριστά τα δημιουργηθέντα αγροτεμάχια;

Δεν συνιστά κατάτμηση η απεικόνιση και μόνο σε τοπογραφικό διάγραμμα διανομής αγροτεμαχίου, δίχως η κατάτμηση αυτού να συνοδεύεται και από μεταβίβαση (π.χ. πώληση, δωρεά, γονική παροχή). Εάν έχει γίνει προσύμφωνο πώλησης των αγροτεμαχίων, πριν το 1977, τότε ισχύει. Σε διαφορετική περίπτωση δεν μπορεί να γίνει μεταβίβαση των τμημάτων γηπέδων που προσέβλεπαν στον δρόμο αυτό, όπως απεικονίζονται στο τοπογραφικό διανομής και θεωρείται πολεοδομικά ενιαίο.

Τι ισχύει για τις εκτάσεις που χαρακτηρίστηκαν ως δασικές;

Στις περιοχές που δημιουργήθηκαν αγροτικοί δρόμοι και αγροί και προέκυψαν εκ των υστέρων δασικές εκτάσεις με την σύνταξη των δασικών χαρτών, τα τεμάχια που έχουν προκύψει δεν θεωρούνται αυτοτελή αλλά τμήματα του όλου δάσους ή δασικής έκτασης, όπως αυτή προσδιορίστηκε από τον Δασικό Χάρτη. Σε αυτήν τη περίπτωση το δασοτεμάχιο μπορεί να αποκτήσει αυτοτέλεια εάν εκδοθεί τελεσίδικη απόφαση χρησικτησίας ιδιωτικού δασοτεμαχίου.

Τι ισχύει με τις κατατμήσεις σε εκτός σχεδίου περιοχές;

1) Απαγορεύεται η κατάτμηση των ακινήτων σε μέγεθος μικρότερο των 1000 τ.μ., όταν αυτά ευρίσκονται σε ακτίνα 500 μ από τα όρια οικισμού (περιμετρική ζώνη πόλεως). Προσοχή όμως η διάταξη ισχύει για τα παλιά σχέδια πόλεως (1923-1983).

2) Απαγορεύεται η κατάτμηση στις Ζώνες Οικιστικού Ελέγχου (Ζ.Ο.Ε.) κάτω από τα όρια αρτιότητας που ισχύει για την κάθε περιοχή π.χ.τα 20 στρέμματα για την εκτός σχεδίου περιοχή της Αττικής.

3) Απαγορεύεται η κατάτμηση κάτω από τα όρια αρτιότητας σε περιοχές που έχουν προσδιοριστεί, σύμφωνα με το εγκεκριμένο Γενικό Πολεοδομικό σχέδιο ΓΠΣ ή ΣΧΟΟΑΠ του ΟΤΑ.

4) Απαγορεύεται η κατάτμηση μιας μεγάλης έκτασης σε τμήματα των 4 στρεμμάτων, αν δεν προκύπτει ότι έκαστο αγροτεμάχιο των 4 στρ. αποκτά ταυτόχρονα και πρόσωπο 25 μέτρα σε αναγνωρισμένο κοινόχρηστο δρόμο. Δεν επιτρέπεται η δημιουργία δρόμων μεταξύ τους σήμερα, γιατί ο δρόμος πρέπει να προϋπάρχει. Οι κοινόχρηστοι δρόμοι για τους οποίους έχει εφαρμογή αυτή διάταξη, είναι συγκεκριμένοι π.χ. δρόμοι που φαίνονται σε διανομές του Υπ. Γεωργίας (εποικιστικές περιοχές), ή ζώνη παραλίας εφ’ όσον είναι διαμορφωμένη οδός, δρόμοι που έχουν κατασκευαστεί από Τεχνικές Υπηρεσίες των Δήμων.

Σε κάθε περίπτωση είναι απαραίτητη η διαπιστωτική πράξη κοινοχρησίας του δρόμου.

Εχω ένα χωράφι και θέλω να το χωρίσω στα παιδιά μου κι ας μην οικοδομήσουν. Μπορώ;

Στην περίπτωση που το ακίνητο βρίσκεται εξ ολοκλήρου σε περιοχή εκτός σχεδίου, εκτός ζώνης οικισμού και εκτός ζώνης οικιστικού ελέγχου, τότε ναι μπορεί να κατατμηθεί σε οποιοδήποτε μέγεθος, χωρίς το δικαίωμα οικοδόμησης.

Εχω ένα οικόπεδο εντός σχεδίου/οικισμού και θέλω να το χωρίσω και να το γράψω στα παιδιά μου κι ας μην οικοδομήσουν. Μπορώ;

Οχι. Απαγορεύεται η κατάτμηση και η μεταβίβαση της κυριότητας οικοπέδων που συνεπάγεται τη δημιουργία μη άρτιων οικοπέδων. Στην περίπτωση αυτή μπορείτε να κάνετε συμβολαιογραφική πράξη σύστασης καθέτου διηρημένης ιδιοκτησίας.

Εχει κατατμηθεί ένα αγροτεμάχιο σε τρία. Η κατάτμηση έγινε εδώ και τριάντα χρόνια διά λόγου χωρίς συμβόλαιο, αλλά δηλώνονται ξεχωριστά στα Ε9. Τι γίνεται σε αυτή την περίπτωση;

Αυτό το πρόβλημα είναι επαναλαμβανόμενο και μπορεί να αντιμετωπισθεί χρησιμοποιώντας το νομικό εργαλείο της χρησικτησίας. Στην τρέχουσα συμβολαιογραφική πρακτική αποτελεί σύνηθες φαινόμενο η επίκληση χρησικτησίας και η ταυτόχρονη μεταβίβαση του ακινήτου στο οποίο αυτή αναφέρεται. Επίσης, στη δήλωση εγγραπτέων δικαιωμάτων στο Εθνικό Κτηματολόγιο με επικαλούμενο τίτλο τη χρησικτησία, η ιδιοκτησία εγγράφεται συνοδευόμενη από ένορκη βεβαίωση δύο προσώπων.

Εχω συμβόλαιο, αλλά η πολεοδομία δεν μου δίνει άδεια να χτίσω, γιατί έγινε κατάτμηση στο ακίνητο. Τι να κάνω;

Για να λύσετε το πρόβλημά σας θα πρέπει να κάνετε αναγνωριστική αγωγή χρησικτησίας στα δικαστήρια και θα προσκομίσετε στην πολεοδομία την δικαστική απόφαση και τη μεταγραφή της στο αρμόδιο Υποθηκοφυλακείο. Μόνο η αναγνωριστική αγωγή χρησικτησίας προσδίδει πολεοδομική αυτοτέλεια στο οικόπεδο, διαφορετικά θεωρείται ως τμήμα της μεγαλύτερης έκτασης από την οποία προήλθε. Προσοχή, η χρησικτησία θα πρέπει να τοποθετηθεί σε ημερομηνία που να αποκτά πολεοδομική υπόσταση και αυτοτέλεια το ακίνητο σύμφωνα με τις κατά παρέκκλιση ισχύουσες διατάξεις της πολεοδομικής νομοθεσίας.

Εχω ένα αγροτεμάχιο και περνά ρέμα από μέσα. Είναι δύο ξεχωριστά χωράφια;

Όχι, δεν δημιουργεί κατάτμηση σε ακίνητο, η διέλευση ρέματος ή χειμάρρου που το διασχίζει, εφόσον δεν φαίνεται στο Δασικό Χάρτη ως δασική έκταση και δεν έχει αφεθεί συμβολαιογραφικά σε κοινή χρήση.

Εχω ένα ακίνητο που ένα τμήμα του βρίσκεται εντός οικισμού και ένα τμήμα του εκτός σχεδίου. Μπορώ να μεταβιβάσω μόνο το ένα τμήμα;

Οχι, γιατί δεν δημιουργούν κατάτμηση οι θεσμικές γραμμές π.χ. όρια οικισμού, Ζώνη 500 μέτρων ή των ΖΟΕ. Το ακίνητο είναι ενιαίο και υπάρχουν σε κάθε τμήμα του οι προϋποθέσεις για οικοδόμηση.

Εγινε κατάτμηση μιας μεγάλης έκτασης σε επιμέρους αγροτεμάχια των 4 στρεμμάτων πριν το 2004. Επιτρέπεται να αφήσω ιδιωτικό δρόμο για την εξυπηρέτησή τους;

Αν η κατάτμηση του γηπέδου σε μικρότερα γήπεδα άνω των 4.000 τ.μ. εκάστου, έγινε πριν τις 31-12-2003 επιτρέπεται η σύσταση πραγματικής δουλείας μεταξύ του πωλητού που παρακράτησε την κυριότητά και των αγοραστών των επί μέρους κατατμηθέντων γηπέδων, αρκεί η εδαφική λωρίδα της δουλείας να έχει εμβαδό μεγαλύτερο των 4 στρεμμάτων και να είναι ξεχωριστή από τα γήπεδα των 4.000 τ.μ.

Εγινε κατάτμηση σε ένα ακίνητο με συμβόλαιο το 1990, το οποίο δεν μεταγράφηκε στο Υποθηκοφυλακείο. Πότε θεωρείται ότι έγινε η κατάτμησή του;

Σε περίπτωση κατάτμησης, ως χρόνος δημιουργίας του οικοπέδου, θεωρείται ο χρόνος μεταγραφής του οριστικού συμβολαίου.

Πότε ισχύει η κατάτμηση, όταν είναι το ακίνητο από κληρονομιά;

Σε περίπτωση κληρονομιάς για τον χρόνο δημιουργίας του γηπέδου λαμβάνεται υπόψη ο χρόνος θανάτου του κληρονομούμενου.

Τι ισχύει με τα προσύμφωνα;

Σε περίπτωση ύπαρξης συμβολαιογραφικού προσυμφώνου, δυνάμει του οποίου έχει εκδοθεί τελεσίδικη δικαστική απόφαση περί μεταβιβάσεως της κυριότητας οικοπέδου, ως χρόνος κατάτμησης θεωρείται η ημερομηνία μεταγραφής της δικαστικής απόφασης.

Πηγή: ecopress.gr και «Ταχυδρόμος Μαγνησίας»

===========================================================================

Σχετικά Άρθρα

Δόμηση σε οικόπεδο με πρόσωπο σε αγροτικό ή κοινόχρηστο δρόμο- Τι ισχύει
Οι όροι και οι προϋποθέσεις αρτιότητας και δόμησης, σε οικόπεδα και αγροτεμάχια εντός και εκτός σχεδίου – Της Γρ. Μπακλατσή
Κτηματολόγιο & Δασικοί Χάρτες: Το σχέδιο απόδρασης απο τον «λαβύρινθο»
Πώς αποδεικνύουμε το χρόνο δημιουργίας ενός ακινήτου από χρησικτησία
Πώς διασφαλίζετε πρόσβαση στο ακίνητό σας μέσω δουλείας διόδου;
Προστασία ακινήτου από χρησικτησία και καταπατητές
===============================================================
===============================================================

============================================================

Σάββατο 7 Σεπτεμβρίου 2019

Ακίνητα: Πως θα διορθώσετε λάθη στον ΕΝΦΙΑ-Οι τροποποιητικές δηλώσεις-Διάφορες Επισημάνσεις για το Ε9

Ακίνητα: Πως θα διορθώσετε λάθη στον ΕΝΦΙΑ-Οι τροποποιητικές δηλώσεις

Στα χρόνια της κρίσης η φοροεπιδρομή στα ακίνητα με τα πάσης φύσεως τέλη και φόρους, έχει γίνει πονοκέφαλος για τους ιδιοκτήτες που αναζητουν τρόπους να μειώσουν τις επιβαρύνσεις.Οπως είναι γνωστό κάθε φορολογούμενος δηλώνει στο ειδικό εντυπο Ε9 την Περιουσιακή του Κατάσταση.Εκεί χρειάζεται προσοχή στον τρόπο που δηλώνονται τα ακίνητα(θέση,εμβαδά,χρήσεις κλπ) για να μην προκύπτουν άσκοπες επιβαρύνσεις

Καθώς το γραφείο μας ασχολείται με διάφορες "Υπηρεσίες Ακινήτων",συχνά δημοσιεύουμε συμβουλευτικά σχετικά άρθρα...Ετσι εδώ ακολουθεί άρθρο για το Εντυπο Ε9 από το οποίο προκύπτει και ο γνωστός μας ΕΝΦΙΑ.Πέρα από τα αναφερόμενα στο άρθρο,σημειώνουμε ένα ακόμη σύνηθες σφάλμα της δήλωσης μικτού εμβαδού διαμερίσματος αντί του καθαρού..

Επειδή δε, είναι γνωστό ότι σπανίως μια οικοδομή ολοκληρώθηκε με πιστή εφαρμογή των Σχεδίων της Οικοδομικής Αδείας,καλό είναι οι ιδιοκτήτες να συνεργαστούν με τον Μηχανικό τους και να κάνουν ένα "Ελεγχο Πολεοδομικής Νομιμότητας" και αν χρειάζεται "Τακτοποίηση Αυθαιρέτων" για να μην βρεθούν προ εκπλήξεων αν χρειαστεί να κάνουν κάποια δικαιοπραξία(μεταβίβαση,πώληση,ανακαίνιση,ένταξη σε πρόγραμμα "Εξοικονόμηση κατ'Οίκον",Ηλεκτρονική Ταυτότητα Κτιρίων κλπ).

=======================================================================

Με το χρόνο να μετράει αντίστροφα για την πληρωμή της πρώτης δόσης του φετινού ΕΝΦΙΑ οι φορολογούμενοι που διαπιστώνουν λάθη ή παραλείψεις στο ραβασάκι που έλαβαν στον προσωπικό λογαριασμό τους στο Taxisnet, θα έχουν σύντομα τη δυνατότητα να τα διορθώσουν, προκειμένου να μειώσουν ακόμη περισσότερο το φόρο με νέα εκκαθάριση που θα γίνει.

Το εκκαθαριστικό του ΕΝΦΙΑ, αποτυπώνει ό,τι ακριβώς έχει δηλώσει ο κάθε φορολογούμενος στο Ε9 για τα ακίνητά του, οπότε όποια λάθη εντοπίσει μπορεί να τα διορθώσει με την υποβολή τροποποιητικής δήλωσης Ε9, από την οποία θα προκύψει νέο διορθωμένο εκκαθαριστικό ΕΝΦΙΑ.

Μετά την ηλεκτρονική υποβολή τροποποιητικής δήλωσης Ε9, εκδίδεται αυτόματα νέο εκκαθαριστικό, εφόσον από τις αλλαγές προκύπτει αύξηση του οφειλόμενου φόρου ή μείωση έως και 300 ευρώ. Στις περιπτώσεις που από τις αλλαγές προκύπτει μείωση φόρου πάνω από 300 ευρώ τότε ο φορολογούμενος θα κληθεί με ηλεκτρονικό μήνυμα μέσω του Taxisnet, να προσκομίσει τα δικαιολογητικά (συμβόλαια κ.λπ.) στην εφορία προκειμένου να ελεγχθούν και να ολοκληρωθεί η νέα εκκαθάριση.

Η ηλεκτρονική πύλη για την υποβολή τροποποιητικών - διορθωτικών δηλώσεων στοιχείων ακινήτων (Ε9) για το έτος 2019 αναμένεται να ανοίξει τις επόμενες ημέρες και θα είναι διαθέσιμη μέσω της εφαρμογής «Ε9 Περιουσιολόγιο» που βρίσκεται στον λογαριασμό κάθε φορολογούμενου στο σύστημα TAXISnet στην ηλεκτρονική διεύθυνση www.aade.gr .

Όσοι διαπιστώσουν ότι οι παραλείψεις ή τα λάθη έχουν γίνει σε δηλώσεις Ε9 προηγούμενων ετών με αποτέλεσμα η εικόνα της περιουσιακής κατάστασης της 1ης-1-2019 να μην αποτυπώνεται ορθά, θα χρειαστεί να υποβάλουν διορθωτικές δηλώσεις και για τα παλαιότερα έτη.

Ετσι θα εξαλείψουν τις άδικες υπερχρεώσεις στα ήδη εκδοθέντα εκκαθαριστικά του ΕΝΦΙΑ των ετών 2014-2018, ενώ ταυτόχρονα θα γλιτώσουν από τις άδικες επιβαρύνσεις και στα εκκαθαριστικά ΕΝΦΙΑ του 2019. Οι φορολογούμενοι θα πρέπει να γνωρίζουν ότι η υποβολή των διορθωτικών αυτών δηλώσεων δεν συνεπάγεται την επιβάρυνσή τους με το αυτοτελές πρόστιμο εκπρόθεσμης υποβολής των 100 ευρώ, τουλάχιστον μέχρι να ολοκληρωθεί η ένταξη των περιοχών των ακινήτων τους στο Κτηματολόγιο.

Έτσι, πριν την καταβολή της πρώτη δόσης του ΕΝΦΙΑ, δηλαδή πριν τις 30 Σεπτεμβρίου, ξαναδείτε το εκκαθαριστικό, ελέγξτε για τυχόν λάθη και διορθώστε τα στοιχεία στην ακίνητη περιουσία σας. Ιδιαίτερη προσοχή χρειάζεται στα εξής σημεία όπου εντοπίζονται κατά περισσότερα λάθη:

1. Ημιτελή κτίσματα: Ελέγξτε εάν υπολογίστηκε η έκπτωση του φόρου για τα ημιτελή σας κτίσματα. Αν έχετε στην κατοχή σας ημιτελές κενό κτίσμα, ελέγξτε εάν ο ΕΝΦΙΑ που επιβλήθηκε στο ακίνητο αυτό έχει υπολογιστεί με την προβλεπόμενη από τον νόμο έκπτωση κατά 60%. Εάν η έκπτωση δεν έχει υπολογιστεί, τότε το πιο πιθανό είναι να μην έχετε επικαιροποιήσει τα στοιχεία του συγκεκριμένου ακινήτου σας στη δήλωση Ε9 και θα πρέπει να διορθώσετε την παράλειψη.

2. Αγροτεμάχια: Τσεκάρετε τις αξίες και τους φόρους στα αγροτεμάχια. Υπάρχει περίπτωση να έχετε χρεωθεί με μεγαλύτερο φόρο ακόμη και για μια άγονη εδαφική έκταση. Αυτό μπορεί να συμβαίνει γιατί έχετε δηλώσει μόνο την ονομασία της θέσης στην οποία βρίσκεται η έκταση και τον νομό στον οποίο βρίσκεται η συγκεκριμένη περιοχή και δεν έχετε δηλώσει το Δήμο ή την Δημοτική Ενότητα που βρίσκεται το ακίνητο. Στην περίπτωση αυτή, ο ΕΝΦΙΑ υπολογίστηκε με τη μεγαλύτερη φορολογητέα τιμή αφετηρίας (Αρχική Βασική Αξία) ανά τετραγωνικό μέτρο, η οποία ισχύει σε ολόκληρο τον νομό. Επίσης λαμβάνεται υπόψη η μεγαλύτερη Αρχική Οικοπεδική Αξία (Τ.Ο. Αρχικό) του νομού. Φροντίστε λοιπόν να ξαναδηλώσετε το αγροτεμάχιό σας και να συμπληρώσετε ορθά τα στοιχεία της διεύθυνσής του.

3. Αγροτεμάχιο με κτίσμα: Εάν έχετε αγροτεμάχιο με κτίσμα προσέξτε εάν τα έχετε δηλώσει σωστά στο Ε9. Σε περίπτωση κατά την οποία μέσα σε ένα αγροτεμάχιο υφίσταται κτίσμα το οποίο χρησιμοποιείται ως κατοικία, ο φόρος του αγροτεμαχίου πενταπλασιάζεται. Αν το κτίσμα δεν είναι κατοικία, αλλά γεωργικό κτίσμα ή αποθήκη ή επαγγελματική στέγη, ο φόρος δεν πενταπλασιάζεται. Συνεπώς, αν έχετε αγροτεμάχιο μέσα στο οποίο υπάρχει κάποιο κτίσμα, το οποίο δεν είναι κατοικία, αλλά γεωργικό κτίσμα ή αποθήκη ή κτίριο επαγγελματικής στέγης, ελέγξτε εάν στο εκκαθαριστικό του ΕΝΦΙΑ το συγκεκριμένο κτίσμα εμφανίζεται να έχει δηλωθεί ως κατοικία.

4. Εμπράγματα δικαιώματα: Τσεκάρετε εάν έχετε δηλώσει σωστά τα εμπράγματα δικαιώματά σας (πλήρη ή ψιλή κυριότητα, επικαρπία). Υπάρχουν περιπτώσεις φορολογουμένων που έχουν την ψιλή κυριότητα ή την επικαρπία επί ακινήτων και έχουν χρεωθεί με επιπλέον ΕΝΦΙΑ, επειδή στο Ε9 δεν δήλωσαν ψιλή κυριότητα ή επικαρπία, αλλά πλήρη κυριότητα, αναγράφοντας τον κωδικό 1 αντί των κωδικών 2 ή 3 στις σχετικές στήλες του Ε9. Σε περίπτωση μη αναγραφής ή αναγραφής λανθασμένου είδους εμπράγματου δικαιώματος, το ακίνητο θεωρείται ότι ανήκει κατά πλήρη κυριότητα στο φορολογούμενο, εφόσον το έτος γέννησης επικαρπωτή για το συγκεκριμένο δικαίωμα είναι κενό.

5. Ποσοστό συνιδιοκτησίας: Μπορεί να φαίνεται αθώο λάθος αλλά στοιχίζει στους φορολογούμενους αφού η μη αναγραφή ή η αναγραφή λανθασμένου ποσοστού συνιδιοκτησίας, λαμβάνεται ποσοστό συνιδιοκτησίας 100%.

6. Όροφος: Ένα από τα συνηθισμένα λάθη που κάνουν οι φορολογούμενοι είναι ότι ξεχνούν να συμπληρώσουν τον όροφο στο οποίο βρίσκεται το διαμέρισμά τους. Σε περίπτωση μη συμπλήρωσης του αριθμού ορόφου ή συμπλήρωσης ορόφου ακινήτου ως δώμα, για τον υπολογισμό του φόρου λαμβάνεται ο υψηλότερος συντελεστής που αντιστοιχεί στον 6ο όροφο. Στις περιπτώσεις μεζονετών πολλοί δηλώνουν ως όροφο, τον όροφο που βρίσκεται η είσοδος της κατοικίας ενώ πρέπει να δηλωθεί ο υψηλότερος όροφος.

euro2day.gr

Πηγή:b2green.gr

Δευτέρα 26 Αυγούστου 2019

ΚΑΤΑΣΤΗΜΑΤΑ:Άδεια λειτουργίας καταστήματος: Απαραίτητος ο μηχανικός για την έκδοση νόμιμης άδειας

ΚΑΤΑΣΤΗΜΑΤΑ:Άδεια λειτουργίας καταστήματος?- Απαραίτητος ο μηχανικός για την έκδοση νόμιμης άδειας

============================================

Από το 2017 ,έχει αλλάξει ο τρόπος έκδοσης Αδείας Λειτουργίας Καταστημάτων και ισχύει πλέον η διαδικασία "Γνωστοποίηση Λειτουργίας" ,ηλεκτρονικά,με ευθύνη του καταστηματάρχη. Ένα χρήσιμο αναλυτικό άρθρο αναδημοσιεύουμε παρακάτω για ενημέρωση ενδιαφερομένων καταστηματαρχών από όπου είναι σαφές ότι χρειάζεται από τα πρώτα βήματα και πρίν το "κλείσιμο-νοίκιασμα" του νέου καταστήματος,συνεργασία με Μηχανικό για να προληφθούν περιπέτειες και άσκοπα έξοδα

================================================================

Τα τελευταία δύο χρόνια άλλαξε ο τρόπος έκδοσης των αδειών λειτουργίας των καταστημάτων υγειονομικού ενδιαφέροντος. Ο επιχειρηματίας πλέον γνωστοποιεί τη δραστηριότητα του στον Δήμο μέσα από την ιστοσελίδα www.notifybusiness.gov.gr και μπορεί να λειτουργήσει αμέσως το κατάστημά του.

Ετσι με τη «γνωστοποίηση» μπορεί να έχει απλοποιηθεί η διαδικασία, αλλά τα πράγματα δεν είναι και τόσο άπλα, γιατί η ευθύνη ανήκει πλέον στον επιχειρηματία, ο οποίος θα πρέπει να είναι βέβαιος ότι η επιχείρησή του πληροί τις πολεοδομικές, υγειονομικές, πυροσβεστικές και άλλες διατάξεις. Σε περίπτωση που η διαδικασία γίνει με λάθη ή με ελλείψεις ή αν δεν υπάρχουν όλα τα νομιμοποιητικά έγγραφα και στοιχεία στην επιχείρηση, ο επιχειρηματίας θα κληθεί να πληρώσει πρόστιμα ή να αλλάξει το κατάστημα εν μέσω λειτουργίας του ή ακόμα και να το κλείσει.

Επομένως, ο επιχειρηματίας, για να είναι σίγουρος για τη νομιμότητα της επιχείρησής του, θα πρέπει πριν ξεκινήσει τη λειτουργία της να απευθυνθεί σε μηχανικό, ο οποίος γνωρίζει τη νομοθεσία σχετικά με τις άδειες λειτουργίας των επιχειρήσεων και θα τον βοηθήσει να βρει τον κατάλληλο χώρο και «να στήσει» μια νόμιμη επιχείρηση, αποφεύγοντας μελλοντικά προβλήματα και μπλεξίματα με τις αρμόδιες υπηρεσίες.

Πώς ξεκινάμε μία επιχείρηση;

Οι περισσότεροι επιχειρηματίες ξεκινούν ανάποδα. Πρώτα βρίσκουν το μαγαζί που τους αρέσει και μετά προσπαθούν να καλύψουν μέσα στο κτίριο τους απαιτούμενους χώρους για την δραστηριότητα της επιχείρησης. Πριν καταλήξει στον χώρο ο επιχειρηματίας όμως θα πρέπει πρώτα να έχει αποφασίσει τι θα προσφέρει και να δώσει μια λίστα με τα προϊόντα στον μηχανικό. Για παράδειγμα αν θα διαθέτει καφέ, οινοπνευματώδη ποτά, πίτσες, τυρόπιτες, σάντουιτς, φαγητά, γλυκά, ψωμί κ.λπ.

Στη συνέχεια θα πρέπει να ξεκαθαρίσει από την αρχή αν τα προϊόντα που θα προσφέρει η επιχείρηση θα παρασκευάζονται εντός του καταστήματος ή θα τα προμηθεύεται από άλλες επιχειρήσεις. Σημειωτέον ότι οι προμηθευτές θα πρέπει να εκδίδουν τα νόμιμα παραστατικά.

Επίσης θα πρέπει να γνωρίσει στον μηχανικό αν τα προϊόντα θα προσφέρονται σε πελάτες που θα κάθονται στο κατάστημα ή μόνο σε περαστικούς ή αν θα μεταπωλούνται σε άλλες επιχειρήσεις.

Ετσι ο μηχανικός θα γνωρίζει ακριβώς σε ποια κατηγορία επιχείρησης θα ανήκει το συγκεκριμένο κατάστημα και επομένως θα έχει μια καλή και σφαιρική εικόνα για το ποιος χώρος είναι κατάλληλος.

Για παράδειγμα αν ο καταστηματάρχης θέλει εκτός από καφέ να ζεσταίνει σάντουιτς και να ψήνει κατεψυγμένες πίτες και πίτσες και να τις πουλά μόνο σε περαστικούς πελάτες, τότε θα χρειαστεί μικρότερο χώρο, από ό,τι αν θέλει να έχει και παρασκευαστήριο για τις πίτες και να τις σερβίρει σε πελάτες που θα κάθονται στον χώρο του καταστήματος.

Ποια είναι καταρχήν η δουλειά του μηχανικού;

Ο μηχανικός γνωρίζοντας τις ανάγκες της επιχείρησης, υπολογίζει τα απαιτούμενα τετραγωνικά μέτρα για το παρασκευαστήριο, την κουζίνα, το λουτρό, τα αποδυτήρια, την αποθήκη και το χώρο τραπεζοκαθισμάτων. Μπορεί να έχουν καταργηθεί τα ελάχιστα τετραγωνικά του κάθε χώρου (παρασκευαστήριο, χώρος πλύσης, αίθουσα πελατών), υπάρχουν όμως, απαιτήσεις σύμφωνα με την πολεοδομική νομοθεσία και τον κτιριοδομικό κανονισμό. Ετσι ο επιχειρηματίας σε συνεργασία με τον μηχανικό αναζητούν το κατάλληλο κτίριο για την συγκεκριμένη επιχείρηση.

Ποιο κτίριο είναι κατάλληλο για κατάστημα υγειονομικού ενδιαφέροντος;

Να είναι νόμιμο ή σε περίπτωση αυθαιρεσιών ή αυθαίρετης χρήσης, να έχουν αυτές τακτοποιηθεί.
Να είναι χώρος κυρίας χρήσεως και όχι αποθήκη. Απαγορεύονται πρόχειρες κατασκευές από ξύλα, λαμαρίνες κ.λπ.
Σε περίπτωση λειτουργίας των καταστημάτων σε ισόγειους ή άλλους χώρους πολυκατοικιών, να επιτρέπεται από τον κανονισμό της πολυκατοικίας ή ελλείψει κανονισμού να υπάρχει σύμφωνη γνώμη από την πλειοψηφία των ιδιοκτητών των στεγαζομένων στο ίδιο κτίριο κατοικιών.
Απαγορεύεται να λειτουργούν οι κύριες δραστηριότητες της επιχείρησης σε υπόγεια, εκτός κι αν έχουν τακτοποιηθεί ως κυρίας χρήσης (π.χ. αποδυτήρια, w.c.).
Επιτρέπεται η χρήση υπογείων μόνο για βοηθητικούς χώρους (αποθήκη).
Σε περίπτωση χρήσης παταριού ως χώρο καταστήματος, θα πρέπει αυτό να είναι χαρακτηρισμένο ως χώρος κύριας χρήσης.

Ποια είναι τα βήματα για την ίδρυση καταστήματος υγειονομικού ενδιαφέροντος;

Τα βήματα είναι:

ΒΗΜΑ 1^οΔιερεύνηση στην Υπηρεσία Δόμησης (Πολεοδομία) αν επιτρέπεται από τις χρήσεις γης, στο χώρο αυτό η ίδρυση του συγκεκριμένου καταστήματος (π.χ. εστιατορίου, εργαστηρίου κ.τ.λ.).
ΒΗΜΑ 2^ο Υποβολή στον Δήμο ΑΙΤΗΣΗΣ ΓΙΑ ΧΟΡΗΓΗΣΗ ΒΕΒΑΙΩΣΗΣ ΓΙΑ ΤΗΝ ΕΓΚΑΤΑΣΤΑΣΗ ΣΤΗ ΣΥΓΚΕΚΡΙΜΕΝΗ ΤΟΠΟΘΕΣΙΑ

Στην αίτηση δηλώνεται ονοματεπώνυμο, διεύθυνση, το είδος του καταστήματος και η δραστηριότητα της επιχείρησης.

Στην αίτηση αναγράφεται λεπτομερώς η διεύθυνση της επιχείρησης (οδός -αριθμός - περιοχή) και επισυνάπτεται τοπογραφικό σκαρίφημα ή χάρτης google, που φαίνεται η ακριβής θέση της υπό εγκατάστασης επιχείρησης.

Εάν το κατάστημα είναι σε πολυκατοικία:

α) μαζί με την αίτηση υποβάλλεται στον Δήμο ο κανονισμός της πολυκατοικίας ότι δεν απαγορεύεται το είδος της επιχείρησής του,

β) ελλείψει κανονισμού υποβάλλεται υπεύθυνη δήλωση του ιδιοκτήτη ότι δεν υφίσταται κανονισμός πολυκατοικίας.

Ο Δήμος υποχρεούται να εκδώσει τη βεβαίωση εντός δεκαπέντε ημερών. Σε περίπτωση απόρριψης, πρέπει να αιτιολογείται λεπτομερώς. Η βεβαίωση ισχύει για πέντε μήνες.

ΒΗΜΑ 3^ο Διαμόρφωση καταστήματος

Μετά την έκδοση της βεβαίωσης από τον Δήμο ο επιχειρηματίας σε συνεργασία με το μηχανικό θα πρέπει να διαμορφώσει κατάλληλα τους απαιτούμενους χώρους, αφού εκδώσει ΑΔΕΙΑ ΜΙΚΡΗΣ ΚΛΙΜΑΚΑΣ, όπου αυτό απαιτείται.

ΒΗΜΑ 4^ο Εναρξη λειτουργίας επιχείρησης

Μόλις είναι έτοιμη η επιχείρηση και πριν τη λειτουργίας της:

α) Γίνεται η έναρξη της επιχείρησης στην Εφορία και παίρνει κωδικούς δραστηριότητας (ΚΑΔ).

β) Πληρώνει ο επιχειρηματίας το αντίστοιχο παράβολο στην Ταμειακή Υπηρεσία του Δήμου.

γ) Παίρνει ο επιχειρηματίας από την Ταμειακή Υπηρεσία βεβαίωση περί μη οφειλής στον Δήμο (δημοτική ενημερότητα).

ΒΗΜΑ 5^ο Γνωστοποίηση στον Δήμο

Ο ενδιαφερόμενος σε συνεργασία με τον μηχανικό του μπαίνει με τους κωδικούς του taxis και γνωστοποιεί τη δραστηριότητά του στον Δήμο μέσα από την ιστοσελίδα www.notifybusiness.gov.gr. Είναι απαραίτητος ο μηχανικός στη γνωστοποίηση γιατί το σύστημα ζητά τη συμπλήρωση στοιχείων της επιχείρησης, όπως τη θέση, τους ΚΑΔ, την οικοδομική άδεια, το εμβαδόν, τον θεωρητικό πληθυσμό, τον συντελεστή μεγέθους, αν θα αναπτύσσει τραπεζοκαθίσματα ή όχι, αν θα κάνει χρήση μουσικής, τον αριθμό πρωτοκόλλου της ανωτέρω βεβαίωσης τον αριθμό παράβολου κ.τ.λ.

Ποια αρχεία τηρούμε σε φάκελο εντός του καταστήματος;

α) Το αποδεικτικό υποβολής της γνωστοποίησης

β) Σχεδιάγραμμα του καταστήματος, στο οποίο θα αποτυπώνονται όλοι οι χώροι του καταστήματος, βεβαίωση μηχανικού ότι πληρούνται οι κτιριολογικές προϋποθέσεις και υποχρεώσεις του ισχύοντος θεσμικού πλαισίου για το κατάστημα, ότι πληρεί τις προϋποθέσεις χώρου κύριας χρήσης, ότι ο χώρος είναι κατάλληλος για τη συγκεκριμένη χρήση σύμφωνα με τον Οικοδομικό και τον Κτιριοδομικό Κανονισμό, τις προϋποθέσεις του Κανονισμού Πυροπροστασίας. Η κάτοψη θα συνοδεύεται από αντίγραφα των στοιχείων νομιμότητας του χώρου, στα οποία αναφέρεται (π.χ. άδεια δόμησης, δήλωση αυθαιρέτου με τις εκάστοτε περί αυθαιρέτων διατάξεις, απόφαση εξαίρεσης από κατεδάφιση, βεβαίωση παλαιότητας κλπ).

γ) Βεβαίωση της αρμόδιας για την οδό υπηρεσίας ότι οι εργασίες κυκλοφοριακής σύνδεσης εκτελέσθηκαν πλήρως και σύμφωνα με τα εγκεκριμένα σχέδια ή έγκριση εισόδου – εξόδου, ανάλογα με την κατηγορία που ανήκει η εγκατάσταση και εφόσον απαιτείται.

δ) Πιστοποιητικό πυροπροστασίας, εφόσον απαιτείται. Σε περίπτωση μη απαίτησης πιστοποιητικού πυροπροστασίας από την Πυροσβεστική, θα υπάρχει φάκελος από το μηχανικό, με τα μέτρα και μέσα πυροπροστασίας που απαιτούνται.

ε) Υπεύθυνη δήλωση του υγειονομικώς υπευθύνου του καταστήματος.

στ) Το αποδεικτικό πληρωμής του παραβόλου στον Δήμο.

ζ) Αδεια χρήσης κοινόχρηστου χώρου, εφόσον υπάρχει.

η) Αδεια παράτασης ωραρίου μουσικής, εφόσον υπάρχει.

θ) Βεβαίωση της αρμόδιας υπηρεσίας του Υπουργείου Πολιτισμού, εφόσον απαιτείται.

ι) Αδεια χρήσης φυσικού αερίου, εφόσον υπάρχει.

Προσοχή! Ανάλογα με το είδος του καταστήματος – επιχείρησης (π.χ. κατάστημα τροφίμων, κομμωτήριο κ.ά.) θα πρέπει επιπρόσθετα να τηρούνται τα προβλεπόμενα αρχεία, σύμφωνα με τους όρους της εκάστοτε υγειονομικής διάταξης. Τα έγγραφα θα επιδεικνύονται κατά τον υγειονομικό έλεγχο της επιχείρησης.

Της Γραμματής Μπακλατσή, Τοπογράφου - Πολεοδόμου Μηχανικού taxydromos.gr

Πηγή:b2geen.gr

======================================================================

=====================================================================

** Το γραφείο μας μπορεί να σας καθοδηγήσει σχετικά και να αναλάβει την διαδικασία Αδειοδότησης για την επιχείρησή σας.

*** Επικοινωνείστε με ΚΛΙΚ ΕΔΩ

=======================================================

===============================================================

****Δείτε Σχετικά:

-*Διαδικασία Γνωστοποίησης: Κ.Υ.Α. αριθμ. οικ. 16228/2017 Απλούστευση και προτυποποίηση των διοικητικών διαδικασιών γνωστοποίησης λειτουργίας Καταστημάτων Υγειονομικού Ενδιαφέροντος, Θεάτρων και Κινηματογράφων.........ΚΛΙΚ ΕΔΩ

**ΣΥΧΝΕΣ ΕΡΩΤΗΣΕΙΣ για την ΓΝΩΣΤΟΠΟΙΗΣΗ ..........

....ΚΛΙΚ ΕΔΩ

=======================================

Παρασκευή 23 Αυγούστου 2019

ΑΥΘΑΙΡΕΤΑ: 48 Νέες ΕΡΩΤΗΣΕΙΣ-ΑΠΑΝΤΗΣΕΙΣ Ν.4495/17 ( Ενημ 23.8.2019 / ανάρτηση 85ης ομάδας )-Ανακεφαλαίωση Όλων των 2079 Ερωταπαντήσεων από ΤΕΕ Πελοποννήσου-Συμβουλές προς Ιδιοκτήτες-Προσοχή στις Προθεσμίες

ΑΥΘΑΙΡΕΤΑ: 48 Νέες ΕΡΩΤΗΣΕΙΣ-ΑΠΑΝΤΗΣΕΙΣ Ν.4495/17 ( Ενημ 23.8.2019 / ανάρτηση 85ης ομάδας )-Ανακεφαλαίωση Όλων των 2079 Ερωταπαντήσεων από ΤΕΕ Πελοποννήσου-**Συμβουλές προς Ιδιοκτήτες**-Προσοχή στις Προθεσμίες
================================================================================================================================

Δημοσιεύτηκαν ως τώρα 84 σειρές Ερωταπαντήσεων Ερωταπαντήσεις Αυθαιρέτων από το ΤΕΕ Πελοποννήσου.

Υπενθυμίζεται ότι για την "Τακτοποίηση Αυθαιρέτων" ισχύει ο Νέος Νόμος 4495/2017.

Οι προηγούμενοι νόμοι,αλλά και ο νέος, δημιούργησαν σωρεία ερωτημάτων και Ερωταπαντήσεων

Ατελείωτες οι περιπτώσεις-Ετσι έχουμε ήδη μια νέα σειρά (85η) με 48 νέες ερωταπαντήσεις στο Ιστολόγιό μας

Είναι βέβαιο ότι για καιρό θα απασχολεί το θέμα Μηχανικούς και Ιδιοκτήτες
==========================================================
**Συμβουλές προς Ιδιοκτήτες***

Γιατί να Τακτοποιήσω τα Αυθαίρετά μου - με λίγα λόγια συνοπτικά-Συμβουλευτικά:
-Η Πολεοδομική Νομιμότητα είναι πλέον απαίτηση σε όλες τις δικαιοπραξίες των Ακινήτων(Μεταβιβάσεις,Μισθώσεις κλπ).
-Για Εκδοση οποιασδήποτε άδειας Δόμησης- Επισκευών-Ανακαίνισης είναι προϋπόθεση η Νομιμότητα των υπαρχόντων κτισμάτων
-Για Ενταξη σε οποιοδήποτε επιδοτούμενο πρόγραμμα ,όπως το "Εξοικονόμηση κατ'Οίκον",δεν πρέπει να υπάρχουν πολεοδομικές παραβάσεις στο Ακίνητο.
-Στην "Ηλεκτρονική Ταυτότητα Κτιρίων" που αναμένεται η εφαρμογή της θα προκύψει το θέμα της νομιμότητας κτισμάτων.
-Με την μη τακτοποίηση αυθαιρέτων ο ιδιοκτήτης είναι εκτεθειμένος σε υψηλά πρόστιμα(ανέγερσης αλλά και διατήρησης) σε περίπτωση διαπίστωσής τους από πιθανές καταγγελίες.
-Στο Κτηματολόγιο που ήδη έχει προγραμματιστεί για τις περισσότερες περιοχές της χώρας θα πρέπει τα ακίνητα να δηλωθούν με την πραγματική τους Κατάσταση.
-Λειτουργεί καλύτερα κανείς,όταν το κάνει με δική του πρωτοβουλία για "Δήλωση Τακτοποίησης Αυθαιρέτων",παρά να αναγκαστεί να αντιμετωπίσει αμυντικά συνέπειες που θα προκύψουν.

***ΠΡΟΣΟΧΗ:Τέλος πρέπει να σημειωθεί ότι καθώς τρέχουν οι προθεσμίες του Ν.4495/17 και μέχρι τη λήξη του νόμου στις 9 Νοεμβρίου 2019.

Στις 9 Νοεμβρίου 2019 ο νόμος για την τακτοποίηση των αυθαιρέτων παύει να ισχύει.Τι θα γίνει μετά?...Οψόμεθα....

=========================================================
Παρακάτω δημοσιεύεται ανακεφαλαιωτικά όλη η σειρά των 2079 ερωταπαντήσεων απ'αρχής.

Το Περιφερειακό Τμήμα Πελοποννήσου του Τεχνικού Επιμελητηρίου Ελλάδος, μετά τον Νέο Νόμο 4495/2017, ενημέρωσε εκ νέου τη λίστα των διευκρινήσεων & των ερωταπαντήσεων με νέες περιπτώσεις- Νέες Ερωταπαντήσεις).