ΑΚΙΝΗΤΑ-ΜΙΣΘΩΣΕΙΣ:Μη νόμιμες οι ενοικιάσεις ακινήτων με αυθαίρετα που δεν έχουν τακτοποιηθεί

    Οι νόμοι των αυθαιρέτων έχουν επιφέρει μια σειρά αλλαγών στο τοπίο αξιοποίησης ακινήτων(Μεταβιβάσεις,Μισθώσεις κλπ).Εχει προστεθεί η "απαίτηση Πολεοδομικής Νομιμότητας" για Μεταβιβάσεις(απαίτηση Βεβαίωσης Πολεοδομικής Νομιμότητας για Συμβόλαιο Μεταβίβασης) ενώ για τις Μισθώσεις, με τον τελευταίο Νόμο Αυθαιρέτων Ν.4495/17(άρθρο 82 παρ.1β) προστέθηκε...."δεν επιτρέπεται η μίσθωση και η παραχώρηση ακινήτων στα οποία έχει εκτελεστεί αυθαίρετη κατασκευή ή αλλαγή χρήσης που δεν έχει νομιμοποιηθεί ή τακτοποιηθεί..." χωρίς ακόμη να είναι απαιτητή η επισύναψη "Βεβαίωσης Πολεοδ.Νομιμότητας" στο Συμβόλαιο Μίσθωσης.Το "Ενεργειακό Πιστοποιητικό" που απαιτείται από Μηχανικό-Ενεργειακό Επιθεωρητή,δεν αποτελεί "Βεβαίωση Πολεοδομικής Νομιμότητας"(ο Ενεργειακός Επιθεωρητής αποτυπώνει το ακίνητο όπως είναι, για να αξιολογήσει την "Ενεργειακή Κλάση" του και δεν κάνει "Τακτοποίηση Αυθαιρέτων"-Το θέμα επομένως παραπέμπεται στην ευθύνη του ιδιοκτήτη για πιθανές συνέπειες σε περίπτωση ελέγχου,αν το μισθούμενο ακίνητο έχει πολεοδ.παραβάσεις.

      Εξ άλλου για οποιαδήποτε Αδεια Δόμησης- Ανακαίνισης(ακόμη και Εγκριση Εργασιών Μικρής Κλίμακας-συνήθης περίπτωση-απαιτείται η Νομιμότητα του Ακινήτου).

     Ετσι,παρ'ότι ρητά δεν απαιτείται, φαίνεται έμμεσα αναγκαίο ο ιδιοκτήτης να μεριμνήσει για "Τακτοποίηση Αυθαιρέτων" για όποια  Μίσθωση/Ενοικίαση μετά την ισχύ του Ν.4495/17

======================================================================
Το σχετικό Ενημερωτικό Αρθρο από taxydromos.gr

      Σύμφωνα με τον νέο νόμο «Έλεγχος και προστασία του δομημένου περιβάλλοντος»(*Σημ.Ν.4495/17) που είναι σε ισχύ από τον Νοέμβριο του 2017, δεν επιτρέπεται η μίσθωση και η παραχώρηση ακινήτων στα οποία έχει εκτελεστεί αυθαίρετη κατασκευή ή αλλαγή χρήσης που δεν έχει νομιμοποιηθεί ή τακτοποιηθεί.
      Αυτή η διάταξη έχει σαν σκοπό την απαγόρευση της κάρπωσης ή της αποκόμισης ωφέλειας από εκμετάλλευση ακινήτου το οποίο είναι αυθαίρετο ή έχει αυθαιρεσίες. Για παράδειγμα δεν μπορεί ο ιδιοκτήτης να δηλώνει ότι το ακίνητό του είναι 50 τ.μ. και να πληρώνει ΕΝΦΙΑ, Δημοτικά Τέλη κλπ, που αντιστοιχούν σ’ αυτά τα 50 τετραγωνικά και από την άλλη μεριά να εισπράττει ενοίκιο για 70 τ.μ.

• Εχω νοικιάσει το διαμέρισμα μου το 2015 και έχει και αυθαίρετα. Είμαι παράνομος;

Οχι, γιατί η ισχύς της διάταξης αφορά τις μισθώσεις που γίνονται από τις 3 Νοεμβρίου 2017 και μετά και δεν αφορά τις παλιές μισθώσεις ή οποιαδήποτε παράταση ή τροποποίησή τους, καθόσον ο νόμος αναφέρει ότι «δεν επιτρέπεται η σύναψη μισθώσεων».

• Εμένα μου έδωσε ο Μηχανικός το Ενεργειακό Πιστοποιητικό. Αυτό δεν αρκεί;

Οχι. Το ΕΝΕΡΓΕΙΑΚΟ ΠΙΣΤΟΠΟΙΗΤΙΚΟ ΑΠΟΔΩΣΗΣ (Π.Ε.Α.) απεικονίζει την ενεργειακή κατάταξη του κτιρίου, ώστε να επιτρέπει στους ιδιοκτήτες ή στους ενοικιαστές του κτιρίου να συγκρίνουν και να αξιολογούν την ενεργειακή απόδοσή του και ισχύει για 10 έτη από την ημερομηνία έκδοσής του. Το Π.Ε.Α. είναι προαπαιτούμενο στις μισθώσεις, και υποβάλλεται στο Πληροφοριακό Σύστημα της Γεν. Γραμματείας Εσόδων με την ηλεκτρονική δήλωση στοιχείων μίσθωσης του ακινήτου από τον ιδιοκτήτη. Η υποχρέωση ηλεκτρονικής καταχώρησης πληροφοριακών στοιχείων μισθώσεων ακίνητης περιουσίας προβλέπεται από 09.11.2015.

Προσοχή! Ο μηχανικός που συντάσσει το Ενεργειακό Πιστοποιητικό δεν κάνει ακριβή αποτύπωση του κτιρίου, δεν καταγράφει τις υπερβάσεις από την Οικοδομική Άδεια. Τέλος σε καμία περίπτωση το Π.Ε.Α. δεν είναι πιστοποιητικό πολεοδομικής νομιμότητος και ΔΕΝ ΤΑΚΤΟΠΟΙΕΙ ΑΥΘΑΙΡΕΤΑ.

• Τι κυρώσεις υπάρχουν για όσους νοικιάζουν ακίνητο με αυθαιρεσίες;

Ο νόμος δεν προβλέπει κυρώσεις για όσους δεν τηρούν τις προτεινόμενες διατάξεις και για αυτό θα πρέπει να ξεκαθαριστεί το τοπίο έτσι ώστε να γνωρίζουν οι ενδιαφερόμενοι όσα πρέπει να κάνουν.

• Θέλω να νοικιάσω ένα ακίνητο. Πώς εγώ θα γνωρίζω ότι είναι καθ’ όλα νόμιμο;

Για να είστε καλυμμένος θα πρέπει στο μισθωτήριο που θα υπογράψετε, ο μισθωτής να δηλώνει ότι το ακίνητο είναι χωρίς αυθαίρετες κατασκευές ή αυθαίρετη χρήση, προσκομίζοντας τον αριθμό της οικοδομικής άδειας ή της δήλωσης υπαγωγής εφόσον πρόκειται για αυθαίρετο που έχει τακτοποιηθεί. Σίγουρα η αναγραφή αυτών των στοιχείων στις συμβάσεις «αποκαλύπτει» τις μεγάλες αυθαιρεσίες (χωρίς άδεια), αφήνει όμως στο απυρόβλητο τις μικρότερες αυθαιρεσίες που έγιναν κατά υπέρβαση της Οικοδομικής Άδειας όπως : προσθήκη δωματίου, κλείσιμο ημιυπαίθριου χώρου, μετατροπή υπογείου σε διαμέρισμα, τουαλέτες στο πατάρι κ.ά.).

• Απαιτείται Βεβαίωση Μηχανικού περί μη αυθαιρέτου για τις μισθώσεις, όπως συμβαίνει στις μεταβιβάσεις;

Όχι, δεν απαιτείται η χορήγηση βεβαίωσης από τον αρμόδιο μηχανικό που αφορά στην νομιμότητα κτιρίου ή οικοπέδου όταν αυτό μισθώνεται ή παραχωρείται. Αυτό συμβαίνει γιατί το κράτος δεν θέλει να επιβαρυνθούν με επιπλέον έξοδα τεχνικής τεκμηρίωσης οι νόμιμοι ιδιοκτήτες. Ο νόμος λοιπόν «ρίχνει» όλη την ευθύνη στον ιδιοκτήτη, που γνωρίζει τι είναι νόμιμο και τι παράνομο. Αυτή η διάταξη του νόμου έχει σκοπό να πιέσει τους αυθαιρετούντες να δηλώσουν τα αυθαίρετά τους, καθώς ο ιδιοκτήτης θα είναι αναγκασμένος σε σοβαρές περιπτώσεις να προβεί σε νομιμοποίηση, προκειμένου να αποφύγει σύγκρουση ή μελλοντικό κάρφωμα, από τον ενοικιαστή του.

• Η υποχρέωση αυτή έχει ισχύ και για τα επαγγελματικά ακίνητα;

Ναι, αφορά ΟΛΕΣ τις μισθώσεις και παραχωρήσεις ακινήτων. Ιδιαίτερη μάλιστα προσοχή πρέπει να δείχνουν οι επιχειρηματίες που νοικιάζουν καταστήματα υγειονομικού ενδιαφέροντος, τουριστικές επιχειρήσεις, όπως ξενοδοχεία, ξενώνες, ενοικιαζόμενα, πρατήρια καυσίμων και άλλα, γιατί είναι υποχρεωμένοι να τηρούν φάκελλο στην επιχείρηση τους με όλα τα στοιχεία νομιμότητας του κτιρίου. Σε περίπτωση ελέγχου από τις αρμόδιες υπηρεσίες διατρέχουν κίνδυνο εμπλοκής με την Πολεοδομία και τα Δικαστήρια.

• Θα γίνει κάποιος έλεγχος στο ακίνητο για να εξετάσουν αν έχει αυθαίρετα;

Όχι, ο νόμος δεν αναφέρει πουθενά ότι θα υπάρξει κάποιος ειδικός μηχανισμός ελέγχου για τον εντοπισμό τον αυθαιρεσιών σε ενοικιαζόμενα διαμερίσματα, κατοικίες κλπ. Είναι γεγονός όμως, ότι με την ολοκλήρωση του Κτηματολογίου, τη λειτουργία του περιουσιολογίου, τους λογαριασμούς της ΔΕΗ, και την ηλεκτρονική καταχώρηση των Οικοδομικών Αδειών σε λίγο χρονικό διάστημα θα εντοπιστούν όλα τα αυθαίρετα από το κράτος.

• Από τι κινδυνεύει όποιος νοικιάζει ακίνητο με αυθαιρεσίες;

Ο ιδιοκτήτης που νοικιάζει ακίνητο με αυθαιρεσίες, διατρέχει όλους τους κινδύνους που παράγονται από άλλη νομοθεσία, από τον Αστικό Κώδικα, ή από την Πολεοδομική Νομοθεσία κ.ά. όπως:

α) να χάσουν τα μισθώματα.

β) να βρεθούν κατηγορούμενοι και αντιμέτωποι με τις ποινές και τα πρόστιμα, που προβλέπει ο Αστικός Κώδικας για παράνομη μίσθωση και απάτη, εις βάρος ιδιώτη αλλά και του δημοσίου.

γ) Να καταγγελθούν στη Πολεοδομία και να πληρώσει μεγάλα πρόστιμα για τα αυθαίρετα.

δ) Να επιβαρυνθούν με πρόστιμο 5.000 ευρώ για τα ακίνητα που μισθώνονται με το καθεστώς της βραχυχρόνιας μίσθωσης (Airbnb κλπ).

• Τι γίνεται συγκεκριμένα με τα ακίνητα που μισθώνονται με βραχυχρόνια μίσθωση (τύπου AIRBNB);

Για να είναι νόμιμη η ενοικίαση επιπλωμένων κατοικιών από τους ιδιοκτήτες ή μέσω ψηφιακής πλατφόρμας (π.χ. AIRBNB) πρέπει το ακίνητο να έχει Οικοδομική Άδεια ή σε περίπτωση αυθαιρεσιών να έχει τακτοποιήσει τα αυθαίρετά του. Προκειμένου να εντοπίζονται οι τυχόν παραβάτες, ο νόμος προβλέπει την διενέργεια ειδικών ελέγχων από μικτά συνεργεία ελέγχου που θα αποτελούνται από υπαλλήλους των υπουργείων Οικονομικών και Τουρισμού. Η μη τήρηση των προϋποθέσεων για την εκμίσθωση, επιφέρει πρόστιμο ύψους πέντε χιλιάδων (5.000) ευρώ και άμεση συμμόρφωση εντός δεκαπέντε (15) ημερολογιακών ημερών.

 

Της ΓΡΑΜΜΑΤΗΣ ΜΠΑΚΛΑΤΣΗ, Τοπογράφου - Πολεοδόμου Μηχανικού

 

Πηγή:taxydromos.gr
=======================================================================

**Δείτε σχετικά Αρθρα:

-** Προηγούμενα Αρθρα από το Ιστολόγιό μας για Μισθώσεις/Airbnb..........ΚΛΙΚ ΕΔΩ

-Airbnb: Όλες οι αλλαγές από Σεπτ'2018 για τη μίσθωση ακινήτων - Oι υποχρεώσεις των εκμισθωτών/διαχειριστών.............ΚΛΙΚ ΕΔΩ

-Δημοσιεύτηκε στο ΦΕΚ η απόφαση ΠΟΛ.1187/2017 για τις μισθώσεις τύπου Airbnb.....ΚΛΙΚ ΕΔΩ