AKINHTA:Ημερίδα του ΕΛΙΕ (Ελληνικό Ινστιτούτο Εκτιμητικής)-Συμπεράσματα-Προοπτικές

AKINHTA '2013: Ημερίδα του ΕΛΙΕ (Ελληνικό Ινστιτούτο Εκτιμητικής) -Συμπεράσματα-Προοπτικές.

Περαιτέρω υποχώρηση τιμών  στα ακίνητα αναμένεται το 2013

Υψηλό απόθεμα, φορολογία, τα βασικά εμπόδια  για τη σταθεροποίηση της αγοράς

Εξαιρετικά απίθανη κρίνεται η διακοπή της πτώσης ή έστω η σταθεροποίηση των τιμών στην αγορά κατοικίας κατά το τρέχον έτος, καθώς, όπως επισημαίνουν αναλυτές του κλάδου, η ύφεση στην ελληνική κτηματαγορά εμφανίζει δομικά χαρακτηριστικά, κάτι που σημαίνει ότι η περίοδος της κρίσης στα ακίνητα θα διατηρηθεί για πολλά ακόμα χρόνια.

Στο συμπέρασμα αυτό κατέληξε ο κ. Ιωάννης Γόρδιος, στέλεχος του τμήματος Στέγασης της Εθνικής Τράπεζας, σε πρόσφατη ανάλυσή του σε σχετική ημερίδα του ΕΛΙΕ (Ελληνικό Ινστιτούτο Εκτιμητικής).

Σύμφωνα με τον ίδιο, η ελληνική κτηματαγορά θα παραμείνει σε υφεσιακή πορεία για πολλά ακόμα χρόνια, καθώς επιδρούν πολλοί αρνητικοί παράγοντες ταυτόχρονα, αρχής γενομένης από το τεράστιο απόθεμα απούλητων κατοικιών (υπολογίζεται ότι ανέρχεται σε 200.000 ακίνητα μόνο στην Αττική), αλλά και το υψηλό ποσοστό ιδιοκατοίκησης (άνω του 80%).

Με βάση τον ρυθμό των αγοραπωλησιών των τελευταίων τεσσάρων ετών, το σημερινό απόθεμα θα απαιτήσει σχεδόν δύο δεκαετίες έως ότου απορροφηθεί, ακόμα κι αν δεν κατασκευαστεί ούτε ένα νέο ακίνητο στο μεσοδιάστημα, πράγμα αδύνατο. Επίσης, αρνητικά επιδρά το δημογραφικό πρόβλημα, καθώς ο δείκτης ολικής γονιμότητας είναι 1,4, όταν το όριο αντικατάστασης των γενεών είναι 2,1 (πρακτικά σημαίνει ότι ο πληθυσμός της χώρας το 2050 θα είναι 7.000.000).

Επιπλέον, η παγίωση της σκληρής φορολογικής πολιτικής για τα ακίνητα (τόσο σε άμεση φορολογία, όσο και ως τεκμήριο εισοδήματος) καθιστά δυσβάστακτη την κατοχή πολλών ακινήτων. Οπως τόνισε χαρακτηριστικά ο κ. Γόρδιος, «στην πράξη, ακίνητα με αντικειμενική αξία πάνω από 500.000 ευρώ δεν μπορούν να αγοραστούν από Ελληνες πολίτες, με δεδομένο ότι το τεκμήριό τους υπερβαίνει τις 100.000 ευρώ, ποσό που το 2011, σύμφωνα με τα στοιχεία της ΓΓΠΣ (Γεν. Γραμματεία Πληροφοριακών Συστημάτων), δήλωσαν 38.500 συμπατριώτες μας, ή το 0,67% του συνόλου των φορολογικών δηλώσεων». Επί της ουσίας, η ελληνική αγορά ακινήτων κινδυνεύει να εξελιχθεί σε μια αγορά «ιαπωνικού τύπου». Στην Ιαπωνία, οι τιμές μειώνονται συνεχώς από το 1991, όταν ξέσπασε η τότε οικονομική κρίση μέχρι σήμερα, με τη ζήτηση να παραμένει αδύναμη. Η συνολική πτώση τιμών έχει αγγίξει το 70%.

Τα παραπάνω τεκμηριώνονται από τον βαθμό της πτώσης που έχει συντελεστεί στην αγορά. Κατά το 2012, οι αγοραπωλησίες κατοικιών δεν ξεπέρασαν τις 8.000 - 10.000, εκ των οποίων μόλις οι 4.000 αφορούσαν νεόδμητα ακίνητα, καθώς πάνω από το 60% αφορά μεταβιβάσεις παλιότερων κατοικιών. Η πτώση σε σχέση με την προ κρίσης περίοδο είναι κατακόρυφη.

Σύμφωνα με ανάλυση της Alpha Αστικά Ακίνητα, από τις 100.000 μεταβιβάσεις που πραγματοποιούνταν τα προηγούμενα χρόνια μέσω συμβολαιογράφων, το 2012, ο αριθμός υποχώρησε κάτω από τις 10.000.

Οσον αφορά τις τιμές, ο κ. Γόρδιος επικαλέστηκε τα στοιχεία της ΤτΕ, βάσει των οποίων η πτώση από την αρχή της κρίσης αγγίζει το 24%. Ωστόσο, επισήμανε ότι στα ακριβά ακίνητα παρατηρείται πτώση που προσεγγίζει και το 50% από την αρχή της κρίσης.

Αντίστοιχα, κατά την Alpha Aστικά Ακίνητα, πέρυσι η πτώση των επενδύσεων σε κατοικίες άγγιξε το 30,6% έναντι του 2011, γεγονός που σε συνδυασμό με τη μείωση του όγκου των οικοδομικών αδειών που εκδόθηκαν, αναμένεται να προκαλέσει και νέα πτώση των επενδύσεων φέτος, της τάξεως του 20%. Ετσι, οι επενδύσεις στον κλάδο της κατοικίας θα διαμορφωθούν σε 5,1 δισ. ευρώ φέτος, έναντι 26,1 δισ. ευρώ το 2007, πτώση άνω του 80% σε διάστημα μόλις πέντε ετών.

Την πλήρη απουσία ζήτησης στην αγορά κατοικίας καταγράφει και έρευνα της Διεύθυνσης Εκτιμήσεων της Eurobank Property Services για την αγορά στο κέντρο της Αθήνας και στα βόρεια προάστια. Ταυτόχρονα, δεν προκύπτει αγοραστικό ενδιαφέρον ούτε για οικόπεδα, αλλά ούτε και μεζονέτες. Ετσι, όσοι λίγοι εξακολουθούν να κινούνται στην αγορά, είτε για απόκτηση είτε για ενοικίαση κατοικιών, έχουν το «πάνω χέρι», όντας σε ισχυρή διαπραγματευτική θέση, έναντι των πωλητών/εκμισθωτών. Αυτός είναι και ο λόγος που καταγράφεται απόκλιση της τάξεως του 7%-15% ανάμεσα στις ζητούμενες τιμές και τις τιμές στις οποίες μπορεί να πραγματοποιηθεί μια αγοραπωλησία. Εν ολίγοις, ανάλογα με την περιοχή, ο ενδιαφερόμενος αγοραστής μπορεί να εξασφαλίσει έκπτωση έως 15% σε σχέση με την τιμή που ζητά ο πωλητής. Μάλιστα, υπάρχουν και πολλές περιπτώσεις, όπου οι αγοραπωλησίες πραγματοποιούνται υπό καθεστώς αναγκαστικής πώλησης (π.χ. λόγω χρεών, ή λόγω αδυναμίας πληρωμής φόρων). Εν ολίγοις, κάτοχοι ακινήτων, προσπαθούν να ρευστοποιήσουν μέρος της περιουσίας τους υπό πίεση, με συνέπεια να διαμορφώνονται νέα, ακόμα χαμηλότερα επίπεδα τιμών.

Η έρευνα της Eurobank Property Services καταγράφει, επίσης, ιδιαίτερα χαμηλό όγκο συναλλαγών, τη στιγμή που όλο και περισσότεροι είναι οι πωλητές που θέλουν να απαλλαγούν από τα ακίνητά τους λόγω φορολογικών επιβαρύνσεων. Αλλο ένα συμπέρασμα της έρευνας είναι ότι οι τιμές των νεόδμητων παραμένουν υψηλότερα σε σχέση με τις αντικειμενικές, ενώ το αντίθετο παρατηρείται στις παλιότερες κατοικίες. Σε κάθε περίπτωση, με ενδιαφέρον αναμένονται οι ανακοινώσεις του υπουργείου Οικονομικών αναφορικά με τις νέες αντικειμενικές τιμές. Εφόσον επιβεβαιωθούν τα σενάρια που κάνουν λόγο για οριζόντια μείωση της τάξεως του 20% (ανεξάρτητα από την παλαιότητα ή την περιοχή), τότε αναμφίβολα αρκετοί ιδιοκτήτες θα ευνοηθούν.

πηγή:kathimerini.gr