ΚΤΙΡΙΑ & ΧΡΗΣΕΙΣ:Πότε δεν χρειάζεται Άδεια για αλλαγή χρήσης σε κτίριο

ΚΤΙΡΙΑ & ΧΡΗΣΕΙΣ: Πότε δεν χρειάζεται Άδεια για αλλαγή χρήσης σε κτίριο

 

      Τα τελευταία χρόνια, πολλοί ιδιοκτήτες επιλέγουν να αλλάξουν χρήση στα παλιά κυρίως, αλλά και νέα κτίρια, προκειμένου να τα εκμεταλλευτούν καλύτερα. Κυρίως αυτό αφορά αλλαγή χρήσης τμημάτων κτιρίων σε καταστήματα υγειονομικού ενδιαφέροντος, εργαστήρια, γραφεία κ.ά. Στο παρελθόν κάθε μετατροπή χώρου απαιτούσε από τους ιδιοκτήτες αλλαγή χρήσης στην Πολεοδομική Υπηρεσία, με όλες τις γραφειοκρατικές αγκυλώσεις και καθυστερήσεις που αυτό συνεπάγεται. Με τον νέο οικοδομικό κανονισμό και υπό προϋποθέσεις, μπορεί να γίνουν νέες οικοδομικές εργασίες με άδεια μικρής κλίμακας και χωρίς να απαιτείται άδεια δόμησης για αλλαγή της χρήσης του κτιρίου. Η διάταξη αυτή, έχει ήδη ανακουφίσει σε πολλές περιπτώσεις τους πολίτες, αλλά και τις πολεοδομίες, αφού ξεφεύγουν πια από την παλιά διαδικασία, η οποία μπορεί να έπαιρνε ακόμη και… μήνες!

 

Πότε επιτρέπεται η αλλαγή χρήσης σε ένα κτίριο;

     Μεταβολή της χρήσης του κτιρίου ή µέρους του, επιτρέπεται µόνον εάν η νέα χρήση επιτρέπεται από το ισχύον σχέδιο πόλης, τις ισχύουσες χρήσεις γης της περιοχή καθώς και άλλες πολεοδομικές διατάξεις που ισχύουν.

 

Ποιες είναι οι προϋποθέσεις για να γίνει αλλαγή χρήσης;

      Για την αλλαγή χρήσης απαιτούνται οι εξής προϋποθέσεις:

• Το κτίριο να είναι νόμιμα κτισμένο
• Να επιτρέπεται η νέα χρήση στην περιοχή
• Να τηρείται οπωσδήποτε η ισχύουσα ρυµοτοµία
• Να εφαρµόζονται οι διατάξεις του οικοδομικού κανονισμού π.χ. σκάλες, χώροι στάθµευσης κλπ, που αντιστοιχούν στη νέα χρήση.
• Να διασφαλίζεται υποχρεωτικά η προσβασιμότητα στα άτοµα µε αναπηρία ή εµποδιζόµενα άτοµα στους κοινόχρηστους χώρους του κτιρίου µε την προϋπόθεση να µην θίγεται ο φέρων οργανισµός του κτιρίου.

Πότε δεν χρειάζεται να εκδοθεί Οικοδομική Άδεια;

      Γίνεται ενημέρωση του φακέλου της άδειας και δεν απαιτείται έκδοση Άδειας Δόµησης όταν:

• Οι νέες μελέτες (αρχιτεκτονικά) δεν τροποποιούν το διάγραµµα δόµησης της άδειας δόµησης
• Η νέα χρήση προβλέπεται από τις ισχύουσες πολεοδοµικές διατάξεις
• Οι προϋποθέσεις για τη νέα χρήση καλύπτονται από τις επί µέρους µελέτες του υφιστάμενου κτιρίου.
• Όταν δεν επέρχεται αλλαγή προς το δυσμενέστερο στα φορτία σχεδιασμού της στατικής μελέτης ή στον αριθμό απαιτουμένων θέσεων στάθμευσης (π.χ. από γραφείο σε κατοικία).

Πότε απαιτείται έκδοση Άδειας Δόμησης;

      Απαιτείται η έκδοση Άδειας Δόμησης όταν:

• Χρειάζεται να γίνουν εκτεταμένες κατασκευές, ή εργασίες που αλλάζουν το διάγραµµα δόμησης ως προς τους ισχύοντες όρους δόµησης, κάλυψη, αποστάσεις, φύτευση, κλπ, ή όταν αλλάζει η όψη του κτιρίου.
• Όταν προκύπτουν δυσμενέστερα φορτία και πρέπει να γίνει νέα στατική μελέτη
• Όταν απαιτούνται περισσότερες θέσεις στάθµευσης π.χ. μετατροπή διαμερίσματος (κατοικία) σε γραφείο.
•  Σε περίπωση που γίνει και προσθήκη εγκατάστασης.

Δεν αλλάζω διαρρύθμιση και θέλω το διαμέρισμα να το νοικιάσω σε φροντιστήριο, γιατί πρέπει να βγάλω Άδεια;

      Κάθε Οικοδομική Άδεια αφορά συγκεκριμένη δόμηση και συγκεκριµένη χρήση. Η μελέτη των στατικών, των ηλεκτρομηχανολογικών εγκαταστάσεων, οι διαστάσεις της σκάλας και άλλα πολεοδομικά μεγέθη διαφέρουν από χρήση σε χρήση. Όπως για παράδειγμα στα εκπαιδευτήρια απαγορεύεται η σφηνοειδής σκάλα για λόγους ασφαλείας. Για να μπορεί λοιπόν να μετατραπεί η χρήση ενός κτιρίου ή τμήμα του κτιρίου σε μια άλλη χρήση θα πρέπει ο μηχανικός να εξετάσει αν οι προϋποθέσεις για τη νέα χρήση καλύπτονται από τις προϋποθέσεις επί µέρους µελετών που πληροί η υφιστάµενη χρήση του κτιρίου.

 

Μειώθηκε ο Συντελεστής Δόμησης στην περιοχή, μπορεί να αλλάξει η χρήση του κτιρίου;

     Ναι σε οικόπεδα εντός σχεδίου πόλης και εντός οικισμών προ του 1923, µπορεί να γίνει έστω και αν έχουν αλλάξει οι όροι δόµησης και το υπάρχον κτίριο υπερβαίνει τους ισχύοντες σήµερα όρους δόµησης. Δηλαδή τη δόμηση, το ύψος, την κάλυψη και το συντελεστή όγκου.

 

Η αλλαγή χρήσης ισχύει και για τις εκτός σχεδίου περιοχές;

     Ναι, μπορεί και στις εκτός σχεδίου περιοχές να γίνει αλλαγή χρήσης, εφόσον δεν παραβιάζονται οι γενικές ή ειδικές διατάξεις πολεοδομικές που ισχύουν στην περιοχή.

 

Έχω ένα κατάστημα και θέλω να το κάνω ΚΑΦΕ – ΜΠΑΡ, μου ζητά η πολεοδομία Αλλαγή χρήσης. Ισχύει αυτό;

      Ναι απαιτείται Άδεια Δόμησης, όταν στα σχέδια της οικοδομικής αδείας αναγράφεται η χρήση «κατάστημα». Η χρήση καταστήματος αφορά στις εμπορικές επιχειρήσεις, ενώ οι λοιπές χρήσεις υγειονομικού ενδιαφέροντος (αναψυκτήρια, εστιατόρια κ.λπ.) δεν θεωρούνται «καταστήματα», λόγω του ότι η άδεια δόμησης εκδίδεται με άλλες προϋποθέσεις καθώς επίσης γιατί αποτελούν ξεχωριστή κατηγορία χρήσεων με το Προεδρικό Διάταγμα του 1987 και τον κτιριοδομικό κανονισμό.

Προσοχή!!! Αν το κατάστημα έχει οικοδομική άδεια πριν από το 1987 (δηλαδή προ του διαχωρισμού των καταστημάτων σε «απλά» και ΚΥΕ) και αναφέρεται ως «κατάστημα» στην άδεια, δεν υπάρχει ανάγκη αλλαγής χρήσης αρκεί να τηρούνται οι προδιαγραφές για λουτρό, ΑΜΕΑ κ.λπ.

 

Έχω ένα κατάστημα και σήμερα το νοικιάζω ως ξυλουργείο. Απαιτείται η αλλαγή χρήσης; και όταν το ξενοικιάσω θα πρέπει να επαναφέρω την παλιά χρήση;

    Όχι, δεν χρειάζεται να αλλάξετε χρήση στο κατάστημα, γιατί η διαφοροποίηση της κατηγορίας χρήσης κατά τον κτιριοδομικό κανονισμό δεν αποτελεί πάντα λόγο έκδοσης άδειας αλλαγής χρήσης. Για παράδειγμα ένα εργαστήριο χαμηλής όχλησης που δεν απαιτεί για τη λειτουργία του ειδική έγκριση μπορεί να στεγάζεται σε χώρο καταστήματος χωρίς να είναι απαραίτητη η έκδοση άδειας αλλαγής χρήσης, παρά το γεγονός ότι κατά τον κτιριοδομικό κανονισμό ανήκουν σε διαφορετικές κατηγορίες. Προϋπόθεση όμως είναι να μην αλλάζουν οι μελέτες του κτιρίου.

 

Θέλω να μετατρέψω το διαμέρισμα σε γραφεία. Χρειάζεται άδεια;

     Οι εργασίες εσωτερικών διαρρυθμίσεων που δεν θίγουν τον φέροντα οργανισμό του κτιρίου και δεν τροποποιούν τις εγκαταστάσεις αυτού, γίνονται με άδεια μικρής κλίμακας και δεν απαιτούν την έκδοση άδειας δόμησης. Βασικό κριτήριο για την αναγκαιότητα έκδοσης άδειας δόμησης για αλλαγή χρήσης είναι η αλλαγή των θέσεων στάθμευσης προς το δυσμενέστερο. Αιτία έκδοσης άδειας δόμησης, χωρίς αυτό να αποτελεί έννοια αλλαγής χρήσης χώρου, είναι και ενδεχόμενες αλλαγές στις όψεις εφόσον διαφοροποιούν το διάγραμμα δόμησης ή -με παλαιότερους τρόπους έκδοσης αδειών- τα εγκεκριμένα σχέδια όψεων.

Της ΓΡΑΜΜΑΤΗΣ ΜΠΑΚΛΑΤΣΗ,

Tοπογράφου – Πολεοδόμου Μηχανικού

 

Πηγή:polytexnikanea.gr